痛點一：商品是否*？
海外購物的人往往帶有一種冒險精神。曾碧波描述消費(fèi)者在海外購物時面臨的不安全感主要源于距離感和對商家及物流的雙重不確定性，這也引發(fā)了消費(fèi)者對商品是否為*的疑慮。
對于保稅區(qū)的貨物也不一定是真貨的問題，曾碧波認(rèn)為打擊假貨需要從源頭做起。一方面，應(yīng)對入駐的商家和買手進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，確保消費(fèi)者購買的商品100%為海外*。要確保商品從海外到國內(nèi)的運(yùn)輸過程封閉且合法合規(guī)，全程狀態(tài)可實時查詢。
痛點二：能否本土退貨？
消費(fèi)者對跨境電商平臺的客服與售后服務(wù)需求強(qiáng)烈。一方面是因為消費(fèi)者對多種海外商品認(rèn)知度不高，物流查詢和商品退換等售后問題是購物體驗的關(guān)鍵。
曾碧波建議創(chuàng)立“本土退貨”概念，建立國內(nèi)退貨倉，支持包括商家端保稅發(fā)貨與海外直郵兩種入境方式的商品退貨，實行7天無理由本土退貨政策。
痛點三：何時能收到貨？
跨境購物的供應(yīng)鏈和發(fā)貨周期相較于傳統(tǒng)電商購物更為漫長，是消費(fèi)者選擇購物平臺的重要考量因素。
關(guān)于預(yù)算管控方面的難點：
相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)算管控要求更高。商業(yè)地產(chǎn)的報表需要精細(xì)到元甚至角、分。預(yù)算目標(biāo)的編制更為復(fù)雜，包括銷售收入和租金收入等。租金收入預(yù)算目標(biāo)和運(yùn)營成本預(yù)算目標(biāo)的編制及過程控制尤為關(guān)鍵。
標(biāo)桿企業(yè)L企通過以下方式解決預(yù)算管控問題：
1. 基于合同的租金預(yù)算管控體系：L企的租金預(yù)算目標(biāo)是基于每個商鋪的每個合同來編制。如果存在空鋪情況，則通過“預(yù)計合同”的方式解決。預(yù)計合同服從整體租金規(guī)劃。各商鋪對應(yīng)的租金預(yù)算目標(biāo)確定后，在簽訂合同的過程中，基于預(yù)算單價、保底收入等四個維度與合同價進(jìn)行對比，決定是否審批此合同。L企還會實時監(jiān)視新的租賃政策的執(zhí)行情況。
2. 運(yùn)營成本預(yù)算管控體系：L企首先將運(yùn)營成本分為運(yùn)營整改、推廣和招商三大部分，按照項目維度編制后由商管公司統(tǒng)一匯總。通過統(tǒng)一運(yùn)營成本科目、兩道關(guān)卡把關(guān)等方式確保運(yùn)營成本預(yù)算目標(biāo)不被突破。也允許季度間的運(yùn)營成本預(yù)算目標(biāo)騰挪，體現(xiàn)政策靈活性。
在運(yùn)營指標(biāo)方面，建立分級的KPI監(jiān)控體系，對重點指標(biāo)進(jìn)行專項管理，如客流量和營業(yè)額等核心指標(biāo)。對異常指標(biāo)進(jìn)行實時監(jiān)控，如空置率、掉鋪率等。
對于現(xiàn)金流可控的問題，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要梳理現(xiàn)金流平衡策略，并通過信息化平臺對整體現(xiàn)金流進(jìn)行完整分析，合理預(yù)估未來的現(xiàn)金流情況。
新轉(zhuǎn)型的開發(fā)商在招商管理方面面臨的*難題是品牌資源庫的不足。為此，需要建立品牌資源庫儲備機(jī)制，按照主力店、次主力店和小商鋪的不同需求進(jìn)行品牌儲備，并提前檢視品牌資源庫的充足性以應(yīng)對可能出現(xiàn)的招商難題。通過這些措施來解決從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商所面臨的招商管理難題。關(guān)于招商和運(yùn)營策略的幾個重點討論
一、前置招商工作的推進(jìn)
在商業(yè)項目啟動之初，應(yīng)提前開展招商工作，確保品牌資源的充分儲備，從而掌握招商談判的主動權(quán)。通過按照不同節(jié)點把控招商計劃，分解不同業(yè)態(tài)的招商子計劃，以及采用分級授權(quán)的模式，可以有效地推動招商工作的進(jìn)展。
二、品牌庫的實時更新與二次招商
當(dāng)招商節(jié)點達(dá)成并順利開業(yè)后，應(yīng)實時關(guān)注所有商鋪的租賃狀態(tài)，特別是預(yù)警和主動調(diào)整項，以便及時啟動二次招商工作。將有意向的品牌商家信息及時錄入信息系統(tǒng)中，為后續(xù)的合約談判工作做好準(zhǔn)備。
三、業(yè)態(tài)規(guī)劃與租金規(guī)劃的對應(yīng)
對于從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型至商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，業(yè)態(tài)規(guī)劃是關(guān)鍵。需要將業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)與租金規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行對應(yīng)，通過合理的信息化平臺進(jìn)行監(jiān)控。在招商期和運(yùn)營期分別進(jìn)行不同頻次的監(jiān)控，以實時了解業(yè)態(tài)規(guī)劃落位對整體租金水平的影響。
四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理策略
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理涉及到業(yè)態(tài)的持續(xù)調(diào)整、租賃政策的落地以及重點業(yè)務(wù)的管理。根據(jù)滿意度數(shù)據(jù)和經(jīng)營分析數(shù)據(jù)，持續(xù)調(diào)整業(yè)態(tài)，確保項目的持續(xù)成功運(yùn)營。通過固化的業(yè)務(wù)流程和管控要點的植入，確保公司租賃政策得到有效執(zhí)行。對于重點業(yè)務(wù)，如促銷活動管理和租費(fèi)收取等，應(yīng)通過系統(tǒng)進(jìn)行分析和管理，提高一線的效率。
五、跨部門與跨專業(yè)的協(xié)同難題
對于商管公司而言，與開發(fā)公司及跨專業(yè)線的協(xié)同是難點。首先需要解決的是經(jīng)營目標(biāo)的統(tǒng)一問題。商管公司與住宅開發(fā)板塊的協(xié)調(diào)力度不夠，需要從老板的根本上改變對商業(yè)開發(fā)的重視程度。通過強(qiáng)化信息系統(tǒng)的應(yīng)用，可以提高跨部門和跨專業(yè)的協(xié)同效率。
六、信息化平臺的重要性
在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營過程中，信息化平臺扮演著至關(guān)重要的角色。通過信息化平臺，可以實時監(jiān)控招商進(jìn)度、業(yè)態(tài)規(guī)劃落位、租賃政策執(zhí)行等情況，提高管理效率。信息系統(tǒng)還可以協(xié)助管理促銷活動、租費(fèi)收取等重點業(yè)務(wù)，從源頭上規(guī)避管控風(fēng)險。
七、持續(xù)優(yōu)化與調(diào)整
商業(yè)項目的成功運(yùn)營需要持續(xù)的優(yōu)化和調(diào)整。商管公司應(yīng)根商圈的實際情況及時調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金水平等關(guān)鍵指標(biāo)。同時關(guān)注消費(fèi)者的需求變化和市場趨勢的變化做出相應(yīng)地戰(zhàn)略調(diào)整以確保項目的持續(xù)成功運(yùn)營。
對于W、M、H三家企業(yè)為例，W企采用集團(tuán)集中管理模式，通過集團(tuán)總部協(xié)調(diào)解決協(xié)同問題，自上而下解決協(xié)同難題。M企則通過強(qiáng)有力的項目管理辦公室（PMO），整合商管與開發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)力量，集中應(yīng)對橫向協(xié)同的挑戰(zhàn)。H企則在原開發(fā)板塊基礎(chǔ)上成立商業(yè)管理中心，使得商管與開發(fā)的橫向協(xié)同變?yōu)楣緝?nèi)部兩個部門間的協(xié)同，難度大大降低。H企還可借助商業(yè)運(yùn)營委員會實現(xiàn)跨部門間的協(xié)同。
商管公司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的工作界面劃分問題，如工程、采購、物業(yè)等管理歸屬問題，是影響商業(yè)項目成敗的重要因素。在標(biāo)桿企業(yè)中，物業(yè)歸商管管理是主流做法；工程多由開發(fā)板塊管理，但也有企業(yè)嘗試由商管團(tuán)隊管理；設(shè)計主要由開發(fā)板塊負(fù)責(zé)，但招商團(tuán)隊需要配備懂設(shè)計的專業(yè)人員。
商業(yè)地產(chǎn)涉及招商和運(yùn)營兩大核心內(nèi)容，導(dǎo)致跨專業(yè)協(xié)同難度更大，需要各專業(yè)線前置參與。還需要與各主力商家協(xié)同，實時溝通優(yōu)惠政策和技術(shù)要求等，工作量和工作難度都非常大。
針對這些問題，一是要進(jìn)行計劃的分級管控。按照集團(tuán)公司、項目公司、各職能專業(yè)線三個層級，將計劃節(jié)點劃分為不同級別的計劃，確保大節(jié)點的達(dá)成。二是新增決策工作項管理，通過管理系統(tǒng)解決計劃變化問題。三是互提計劃，解決各專業(yè)線協(xié)同難題。
再來說企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。要提高數(shù)字化認(rèn)知水平，特別是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要充分認(rèn)識到數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要性、緊迫性和系統(tǒng)性。制定數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，做好頂層設(shè)計，全面規(guī)劃布局。建立數(shù)字化企業(yè)架構(gòu)，推動傳統(tǒng)架構(gòu)向數(shù)字化架構(gòu)轉(zhuǎn)變。開展數(shù)字化組織變革，建立適應(yīng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的組織體系。統(tǒng)籌數(shù)字化系統(tǒng)建設(shè)，融合各類系統(tǒng)形成數(shù)字化企業(yè)系統(tǒng)矩陣。再造數(shù)字化業(yè)務(wù)流程，系統(tǒng)化地改造企業(yè)業(yè)務(wù)流程。重構(gòu)數(shù)字化客戶服務(wù)，優(yōu)化客戶體驗。推動數(shù)字化產(chǎn)品研發(fā)，建立智慧化產(chǎn)品體系。形成數(shù)字化技術(shù)體系，建立開放式技術(shù)開發(fā)應(yīng)用生態(tài)。構(gòu)建智能化生產(chǎn)作業(yè)，提升自動化、智能化水平。建立數(shù)字化運(yùn)營機(jī)制，推行以數(shù)據(jù)為核心的自動運(yùn)營機(jī)制建設(shè)。構(gòu)建數(shù)字化營銷體系，實現(xiàn)內(nèi)外營銷無縫連接。重塑企業(yè)價值體系，推動全價值鏈的數(shù)字化變革。建立數(shù)字化增長模型，將數(shù)字技術(shù)廣泛應(yīng)用于企業(yè)增長的各個環(huán)節(jié)。要實現(xiàn)企業(yè)數(shù)據(jù)的實時感知。
充分利用信息系統(tǒng)、各類傳感器、機(jī)器視覺等多元化數(shù)據(jù)采集手段，結(jié)合大數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)實時數(shù)據(jù)采集和企業(yè)狀態(tài)全面感知。打破企業(yè)數(shù)據(jù)孤島，構(gòu)建數(shù)據(jù)服務(wù)平臺，形成開放共享的數(shù)據(jù)流通機(jī)制，以智能化的數(shù)據(jù)管理提升應(yīng)用水平，釋放數(shù)據(jù)價值。
為實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)無縫連接，統(tǒng)籌網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，推進(jìn)商業(yè)BI、ERP、CRM等運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)的互聯(lián)互通。深化5G網(wǎng)絡(luò)在生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的普及應(yīng)用，確保企業(yè)所有環(huán)節(jié)、要素的網(wǎng)絡(luò)貫通、系統(tǒng)連接和業(yè)務(wù)在線。
制定全面的企業(yè)AI戰(zhàn)略，建立AI服務(wù)平臺，全面推進(jìn)AI化改造。將語音識別、圖像識別、文本識別等AI技術(shù)廣泛應(yīng)用于產(chǎn)品研發(fā)、客戶服務(wù)、市場營銷、生產(chǎn)制造和運(yùn)營管理等各個領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)智能化升級。
為適應(yīng)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型需求，變革人才管理策略，組建數(shù)字化人才隊伍。引進(jìn)數(shù)字化技術(shù)開發(fā)、應(yīng)用和數(shù)據(jù)分析等領(lǐng)域的人才，建立包括外包、外聘技術(shù)和應(yīng)用專家在內(nèi)的團(tuán)隊，形成內(nèi)外互補(bǔ)的數(shù)字化人才體系。
重視企業(yè)知識智能體系建設(shè)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識的全流程管控，包括搜集、整理、編寫、測試、修訂、發(fā)布、版本控制等。利用知識計算引擎、知識圖譜、文本識別和分析等工具，構(gòu)建智能化的知識智能體系和知識運(yùn)行管理機(jī)制。
建立企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的文化氛圍，讓數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為企業(yè)的主流文化。推動各部門、小組和全體員工了解數(shù)字化轉(zhuǎn)型的價值，形成雙向驅(qū)動的數(shù)字化轉(zhuǎn)型文化，以數(shù)字化轉(zhuǎn)型推動企業(yè)的全面發(fā)展。
推動企業(yè)創(chuàng)新和數(shù)字技術(shù)融合發(fā)展，建立激勵創(chuàng)新的機(jī)制。強(qiáng)化數(shù)字技術(shù)對企業(yè)經(jīng)營、管理、生產(chǎn)和運(yùn)營等領(lǐng)域創(chuàng)新的驅(qū)動作用，推動創(chuàng)新成果在企業(yè)內(nèi)的實時共享，實現(xiàn)創(chuàng)新價值的閉環(huán)。
建立企業(yè)級數(shù)字化生態(tài)體系，以開放共享的理念連接企業(yè)客戶和上下游合作伙伴、第三方服務(wù)商等主體。形成全面開放、協(xié)同共生、共建共享的企業(yè)級數(shù)字化生態(tài)共同體，打造以企業(yè)價值創(chuàng)造為核心的綜合生態(tài)體系。
擴(kuò)展來說，數(shù)字化轉(zhuǎn)型不僅僅是簡單的數(shù)字化轉(zhuǎn)換和升級，更是一種全新的商業(yè)模式開發(fā)。它涉及到企業(yè)核心業(yè)務(wù)的深度變革，需要重新定義組織活動、流程、業(yè)務(wù)模式和員工能力等方面。為成功實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，國家發(fā)展改革委已發(fā)布“數(shù)字化轉(zhuǎn)型伙伴行動”倡議，鼓勵企業(yè)積極參與并推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。
轉(zhuǎn)載：http://m.santuchuan.cn/zixun_detail/178872.html