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房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展課程

課程背景：
當前地產(chǎn)政策從放松到刺激應出盡出，290個市累計出臺1218次政策，從放松“四限”到財稅托市刺激購房，再到“三個不低于”政策出臺，標志著我國房地產(chǎn)政策的新一輪調(diào)整與優(yōu)化。*政治局會議指出需要“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。”*常務會議強調(diào)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求和不同城市推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，并加快研究構建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。2023年8月25日住建部與央行、金監(jiān)局等部門聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，正式實施“認房不認貸”政策。同時京滬地產(chǎn)降首付降利率政策頻出，這一系列的政策調(diào)整和優(yōu)化反映了我國政府對于房地產(chǎn)市場的關注和調(diào)控，旨在促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，同時也為廣大購房者提供了更為有利的購房條件。
2024年房地產(chǎn)行業(yè)新賽道漸顯三大工程，城市更新、舊城改造、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如何大浪淘沙把握機遇與趨勢，地產(chǎn)開發(fā)在當前監(jiān)管環(huán)境下突圍的機會點在哪里？如何全面理解2024年地產(chǎn)行業(yè)政策端、庫存端、銷售端、投資端修復邏輯。如何理解“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，如何理解“優(yōu)質(zhì)房企”的內(nèi)涵？
本課程將從國內(nèi)宏觀經(jīng)濟層面與您共同解析房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)、機遇、困局、破題與出路、，讓受眾學員深入淺出的理解2024年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢與機遇。

課程收益：
解構中國房地產(chǎn)投資基本分析框架與分析邏輯流
當前密集的調(diào)控政策對于中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的深意、背景與靶向
如何破局中國房地產(chǎn)在當前行業(yè)背景下面臨的突出矛盾
布局房地產(chǎn)行業(yè)新賽道與第二曲線的模式
取經(jīng)全球房地產(chǎn)發(fā)展的*模式、日本模式、新加坡模式與德國模式

課程對象：
房地產(chǎn)公司、政府、金融機構

課程大綱：
第一講立足事實邏輯-解構中國房地產(chǎn)投資
一、舉足輕重-經(jīng)濟雙輪驅(qū)動之一
1.盤根錯節(jié)-地產(chǎn)宏觀邏輯
a)牽一發(fā)而動全身-逐利的地產(chǎn)背后都是政府的宏觀調(diào)控
2.各自為政、各揚所長-地產(chǎn)當下模式定位
a)新加坡模式
b)市場類歸屬市場
c)保障類歸屬公共服務
二、齊頭并進、唇亡齒寒-房地產(chǎn)是一二三級聯(lián)動
1.前期土地的一級開發(fā)-主體政府平臺
2.地產(chǎn)拿地施工建安銷售庫存二級開發(fā)-央國民開發(fā)商
3.持有租金收益+資產(chǎn)增值的三級開發(fā)-不動產(chǎn)公司與個人
三、前因后果、環(huán)環(huán)相扣-房地產(chǎn)鏈條
1.土地端-政府的土地出讓金、居民的補償收入、土地前期工程費用
2.資金端-銀行貸款利率、個人住房按揭、其他資金利率
3.供給端-開放商負債、庫存、開發(fā)效率與收益定價
4.需求端-居民負債與加杠桿意愿、住房需求變化
5.施工端-上游材料、設備、勞務
6.銷售端-代理傭金
7.政策端-拿地許可、購房許可、融資許可、首套標準認定、施工許可、預售許可
8.消費端-家居家電支出
9.資產(chǎn)端-居民資產(chǎn)占比與金融屬性
四、一覽無余-房地產(chǎn)概覽
1.布局前瞻-增量市場、未來多少房、多少人
a)增量布局-兩條線（胡煥庸線與長江）
i.都市圈-上海周邊都是富親戚
ii.城市群-長三角誰也不服誰
b)增量主體-誰能扛風險
i.央國企
ii.民營企業(yè)
c)增量類別-居者有其屋
i.商品房
ii.保障房
iii.平急兩用
2.因地制宜-存量市場、現(xiàn)在多少房、多少人
a)城市更新
b)城中村改造

第二講天塌不下來-本輪地產(chǎn)危機導火索與破局
一、二元互通、浪潮推進-驅(qū)動地產(chǎn)的總體邏輯
1.中國的城市建設與城市人口流入
2.美聯(lián)儲貨幣政策與地產(chǎn)價格
3.中國經(jīng)濟雙輪驅(qū)動之地產(chǎn)投資驅(qū)動
4.人口與年齡結構
5.居民收入與地產(chǎn)定價模型
6.房價短期看金融、中期看土地、長期看人口
二、“里程碑”-中國房地產(chǎn)五大關鍵時刻
1.1987年首次深圳土地拍賣
2.1998年房地產(chǎn)市場化
3.2009年房地產(chǎn)金融化
4.2016年因城施策房住不炒
5.2022年房地產(chǎn)去金融化
6.本輪地產(chǎn)危機的愛與恨
三、源遠流長-地產(chǎn)行業(yè)本輪危機的原因
1.外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）
2.外因-政策“猛藥“
a)去杠桿層層加碼
b)地方監(jiān)管力度過嚴
3.內(nèi)因-以規(guī)模為導向的錯誤認知
a)快速擴展，將行業(yè)回暖誤認為監(jiān)管放松
b)房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化
案例解析：恒大危機的根源
案例解析：城投公司緣何保牌
案例解析：中國有沒有優(yōu)質(zhì)的房企
案例解析：*地產(chǎn)商的核心本領
案例解析：客觀理解日本經(jīng)濟與地產(chǎn)危機
四、因勢利導-破局要依托現(xiàn)實對過去買單
1.中國城鎮(zhèn)化進程已達65%-地產(chǎn)行業(yè)未來規(guī)模受限
案例解析：創(chuàng)造土地價值依托的是城市規(guī)劃與能級提升
2.地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長期看人口
3.房地產(chǎn)行業(yè)需求端分化-有效需求與無效需求
案例解析：城鎮(zhèn)化進程降速，結構化問題凸顯
案例解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)回報率高于勞動收入矛盾的調(diào)和
案例解析：房地產(chǎn)價格上漲的本質(zhì)是土地價格上漲
4.高質(zhì)量發(fā)展與人口紅利的消退-地產(chǎn)行業(yè)遠期支撐減弱
a)老齡、少子、躺平、內(nèi)卷、收入差距
b)上有四老下有三小的70、80和90后
c)2022-2036年嬰兒潮變成退休潮
案例解析：只租不購成為一線核心城市主流思潮
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
5.農(nóng)民進城與戶籍-地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟的矛盾
a)到城里工作性價比究竟是高還是低
案例解析：1000萬美團外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍領”
6.人均勞動回報與產(chǎn)值繼續(xù)高增長-高房價讓年輕一代失去活力
案例解析：90后和00后為什么不愿意進工廠打工
五、未雨綢繆-市場布局與風險化解
1.建成+在建+代建人均已達50m2
2.三四線人均住房存量潛在供應均高于一二線
3.未來十年住房增量回落至100億平
4.北上廣深成渝武8市形成五大增長極
5.不好說5年只能說明年-高度聚焦20城
六、鳳凰涅槃-行業(yè)現(xiàn)狀與并購重組出清
1.央國企城投主導房地產(chǎn)的時代已經(jīng)來臨
2.中小民企深耕本土區(qū)域
3.尋求消費熱點拉動地產(chǎn)投資
4.行業(yè)微利與第二曲線突圍
案例解讀：萬達輕資產(chǎn)模式解讀

第三講國策導向、穩(wěn)中求進-新一輪地產(chǎn)趨勢
一、防風險、穩(wěn)基石-頂層設計
1.*政治局會議(2023/7/24)
a)要切實防范化解重點領域風險
b)適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策
c)更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
2.順勢而為、因時制宜-*常務會議(2023/7/31)
a)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策
b)根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措
c)加快研究構建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式
3.安居樂業(yè)、需求為先-央行2023年下半年工作會議(2023/8/1)
a)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
b)延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序
c)繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求
4.因地制宜、分類施策
a)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》(2023/8/25)
i.居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
b)《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》(2023/8/31)
i.降低首套房和二套房首付比例以及貸款利率下限
ii.降低存量房貸利率
c)四大一線城市“認房不認貸”
i.廣州市《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》
ii.深圳市《關于優(yōu)化深圳市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》
iii.上海市《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》
iv.北京市：《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》
d)京滬降首付與利率調(diào)整
二、危機才剛剛開始-調(diào)控政策以人為本、權衡利弊
1.短期矛盾-流動性危機、一口熱鍋、兩勺清水
2.中期矛盾-居民高杠桿、只存不借、不存不借
3.長期矛盾-人口老齡化、低生育率、低結婚率
三、大變革-存疑十問、未來可期
1.開發(fā)商定位，冰火兩重天：恒大事件是行業(yè)洗牌還是危機，開發(fā)商角色引思考
2.土地金融，退路與出路：銷售不暢時的土地出讓金問題，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)模式
3.資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行債務化：房子賣不掉是否能轉(zhuǎn)貸給銀行，金融創(chuàng)新的可能
4.保障轉(zhuǎn)型，商品房的新生：商品房能否轉(zhuǎn)為保障房，政策靈活性的體現(xiàn)
5.追隨產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商的智慧：開發(fā)商為何緊隨華為等產(chǎn)業(yè)巨頭，反映了產(chǎn)業(yè)引導的趨勢
6.貨幣池塘，漲落有度：房地產(chǎn)市場在貨幣政策中的角色與影響
7.市場調(diào)節(jié)，居者有其屋：房價下跌是否會導致居民破產(chǎn)，市場自我調(diào)節(jié)的力量
8.政府引導，搬石頭的智慧：政府為何喜歡搬遷，房價背后的政策考量
9.產(chǎn)業(yè)支撐，空城計還是明日之星：沒有產(chǎn)業(yè)支持的地方房地產(chǎn)市場的未來
10.三重債務，富國強民還是空轉(zhuǎn)一場：開發(fā)商、政府、居民債務問題，資金流向何方
四、住宅市場冰火兩重天
1.豪宅回落，改善性需求崛起
2.新舊房價倒掛現(xiàn)象頻發(fā)
五、城市更新打破瓶頸
1.緊隨宏觀政策，布局“三大工程”
2.核心區(qū)域城市更新迅猛
3.城中村改造提速
4.保障房投融建管全鏈條政策成型
六、租賃市場政策引領
1.保障性租賃住房與公募REITs結合
2.市場化租賃供應減少，租金下降
3.包租興衰，增值服務為王
七、商業(yè)地產(chǎn)迎風而行
1.疫情下需求減少，消費意愿降溫
2.投資購地雙降，銷售持續(xù)跌
3.空置率升，租金復蘇努力
4.區(qū)域購物中心逆流而上
八、辦公地產(chǎn)競爭激烈
1.投資銷售持續(xù)下降
2.租金空置率面臨壓力
3.大宗資產(chǎn)交易大幅下降
4.租賃去化艱難
a)案例分析三地CBD空置率
九、文旅地產(chǎn)穩(wěn)健前行
1.內(nèi)容型旅游小幅攀升
2.近郊鄉(xiāng)村旅游受寵
十、養(yǎng)老地產(chǎn)破繭成蝶
1.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策加速落地
2.客戶認知加深，央企險資房企群策群力
十一、園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集群效應
1.片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展
2.人口向優(yōu)勢區(qū)集中
3.科創(chuàng)引領區(qū)域發(fā)展
4.土地政策偏向產(chǎn)業(yè)支持
5.藍海策略轉(zhuǎn)利基戰(zhàn)場
6.公募REITs成新寵

第四講花開會有時、顛覆行業(yè)的“非專業(yè)人士”
一、五大增長極足以帶動全國GDP
1.房企要聚焦關注25個城市-都市群城市群
a)長三角-滬杭寧蘇廬甬錫常甌
b)粵港澳大灣區(qū)-深廣佛珠莞
c)京津冀-京津
d)成渝城市群-成渝
e)長江中部城市群-武長
f)關中城市群-西安
g)中原城市群-鄭
h)山東半島-青濟
i)海西城市群-夏
2.布局更精細、考驗房企細活的時候到了
a)硬實力指標-32項
b)軟實力指標-18項
案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年
二、專注力向制造業(yè)學習-不要醫(yī)頭醫(yī)腳
1.專注于產(chǎn)品力和去化速度的住宅地產(chǎn)投資商
a)萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展
2.專注于資產(chǎn)證券化與商業(yè)物業(yè)運營的商業(yè)地產(chǎn)運營商
a)招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城
3.專注于產(chǎn)業(yè)導入與基金投資的園區(qū)運營商與物流地產(chǎn)商
a)聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋集團、順豐地產(chǎn)、普洛斯
4.專注于施工與建筑的大型央國企地產(chǎn)綜合開發(fā)商
a)中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、電建地產(chǎn)
5.專注于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務與中介服務商
a)中原地產(chǎn)J、鏈家LianjJia、美聯(lián)物業(yè)
三、顛覆行業(yè)的非專業(yè)人士入局
1.養(yǎng)老護老家政教育醫(yī)療進軍地產(chǎn)
2.網(wǎng)紅買樓成為實力象征
3.綠色地產(chǎn)智能家居轉(zhuǎn)型地產(chǎn)試水
4.每個人都有向往居住品質(zhì)高的房子的權利
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期主義
1.堅守主業(yè)聚焦國家戰(zhàn)略
2.效益導向追求精細管理
3.戰(zhàn)略收縮聚焦城市深耕
4.降低負債控制財務風險
5.降本增效向制造業(yè)學習
6.回歸本源關注客戶需求
7.布局新賽道夯實發(fā)展基礎

房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展課程