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存量資產盤活課程

課程背景：
*辦公廳發(fā)布了《進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(下文簡稱“意見”)，在該“意見”中，*就盤活存量資產的背景、重點方向、盤活方式、政策支持、獲得資金投向等方面給出了明確的政策指向。“意見”的推出對于有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)，提升基礎設施運營管理水平，拓寬社會投資渠道，合理擴大有效投資以降低政府債務風險，降低企業(yè)負債水平等方面具有重要意義。
同時，也對未來中國施工企業(yè)市場化投資基礎設施類項目、地方政府平臺公司參與基礎設施投資運營釋放了積極的信號，2024年“三大工程”由*規(guī)劃、多部委協(xié)同，成為2024年存量資產盤活的重要抓手。央行、國家金管局、政策性銀行、發(fā)改和財政從財政金融和土地要素全面支持推動"三大工程"加快落地。同時為了防范地方債務風險，地方財政更加強調多渠道籌措資金，并鼓勵吸引民間資本參與。這為施工單位通過投融資模式創(chuàng)新提供了廣闊的市場拓展和項目落地的機會。
在資產證券化ABS、基礎設施REITs的快速發(fā)展和PPP模式盤活閑置資產、推動養(yǎng)老、消費、保障性租賃住房的發(fā)展，社會資金參與到城市更新、TOD建設和國有資產處置等方面拓展了諸多可能性。

課程收益
掌握存量資產盤活的宏觀經濟背景與意義
掌握存量資產盤活的模式方法與路徑
“三大工程”覆蓋的領域以及貨幣政策財政政策如何進行支持
如何以重點城市的“三大工程”為抓手進行存量資產盤活
掌握存量資產盤活的資產證券化操作流程
掌握基礎設施不動產公募REITs操作申報流程與案例
掌握產權交易、資產重組、債務重組、改擴建在存量閑置資產盤活中的作用

課程對象：
政府部門、高新園區(qū)、施工單位、城投公司、地產類企業(yè)

課程方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+調研問卷+模式解析

課程大綱
第一講存量資產盤活的背景、方向、領域與區(qū)域
一、地方政府盤活存量資產的政策背景
1.《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）
2.《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》（國辦發(fā)〔2022〕19號）
3.《關于進一步發(fā)揮資產證券化市場功能支持企業(yè)盤活存量資產的通知》
4.《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2022〕561號）
5.《關于進一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》（發(fā)改投資〔2022〕1652號）
6.《關于盤活行政事業(yè)單位國有資產的指導意見》（財資〔2022〕124號）
二、存量資產盤活的作用與意義
1.提高固定資產與基礎設施領域資產的流動性
2.為基礎設施投資提供資金來源
3.鼓勵社會資本更好參與到固定資產投資領域
4.防止地方政府新增隱性債務
三、重點領域
1.重點盤活存量規(guī)模大、收益好、具有增長潛力資產
2.統(tǒng)籌盤活與改擴建有機結合
3.有序盤活長期閑置但有較大開發(fā)利用價值的項目資產
四、重點區(qū)域
1.推動建設任務重、投資需求強、存量規(guī)模大、資產質量好的地區(qū)
2.地方政府債務較高、財政收支平衡壓力大的地區(qū)
3.5大城市群內部的都市圈區(qū)域
五、重點企業(yè)
1.地方國有企業(yè)和平臺公司
2.建筑施工類央企
3.民營社會資本

第二講存量園區(qū)、工業(yè)地產、房地產項目資產盤活
一、中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見
1.住房租賃開發(fā)建設貸款
2.團體批量購買租賃住房貸款30年
3.住房租賃經營貸鼓勵“二房東”模式
二、“三大工程”為牽引資產盤活金融助力
1.存量資產盤活之租賃型保障房改造與盤活
2.存量體育場館、倉儲設施、醫(yī)院、康養(yǎng)與服務區(qū)升級改造應急功能
3.城中村改造資產作為集體經營性資產
三、保障性租賃住房供應渠道及土地政策
1.集體經營性建設用地
2.企事業(yè)單位自有閑置土地
3.產業(yè)園配套用地
4.存量閑置房
5.新供應國有建設用地
四、保障性租賃住房兩個類別及規(guī)模
6.保障房市場+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
7.保障房投資主體是誰
a)傳統(tǒng)城投公司類的投融資平臺公司
b)政府新設立的類平臺管理類公司
c)融資白名單下的傳統(tǒng)地產開發(fā)商
d)央國企建工企業(yè)投資公司于地產平臺
8.十四五保障房的建設規(guī)模7億平
五、*《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(國發(fā)【2023】14號文)解讀
9.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b)加大保障性住房建設和供給
c)堅持資金平衡
d)支持城區(qū)300萬以上的大城市率先探索實踐
10.對象標準
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b)城市需要引進的人才群體
11.規(guī)劃與用地
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結合
b)安排在交通便利、公共設施齊全區(qū)域
c)劃撥方式供應土地或僅支付土地成本
d)支持非住宅用地變更土地用途不補繳土地價款
12.配售與管理
a)公平公正配售成本價銷售
b)禁止以任何方式將保障房變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?br /> 13.支持政策
a)保障房公積金貸款
b)保障房開發(fā)貸和個人住房貸款
c)給于稅費支持
六、保障性住房全國各地的實踐案例解析
14.特大超特大城市已出臺“十四五”期間保租房建設規(guī)劃細則
a)北京、上海、廣州、深圳保障房建設規(guī)模與體量匯總
b)杭州、成都、南京、武漢、鄭州、長沙、西安保障房規(guī)劃目標與實施進度
15.上?！蛾P于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》解讀
16.上海保障房籌集渠道
a)新建-集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自由地、新供國有建設用地
b)配建-產業(yè)園區(qū)配套
c)改建-存量非居住房屋改造
17.深圳《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引(試行)》解讀
18.深圳保障房籌集渠道
a)住宅、商務公寓
b)產業(yè)園區(qū)配套宿舍
c)旅館、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育非居存量
d)城中村房屋
e)其他社會存量房屋
七、城鎮(zhèn)村改造的基本特征與要素
19.《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》各地落實情況梳理
a)超大城市城中村改造規(guī)劃與實施進度
i.廣州的房票制度創(chuàng)新與做地制度創(chuàng)新
ii.深圳城中村改造實施意見引入前期服務商突破政府隱債限制
b)特大城市城中村改造與制度創(chuàng)新
20.城中村改造的三個類型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整結合
21.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質與用途的拆別
b)改造實施主體的差別
c)前期土地一級開發(fā)補償主體與資金可融資
d)整治提升類項目拆除比例提高至30%
八、城中村改造四大階段
22.前期計劃規(guī)劃階段
23.拆遷安置補償階段
24.土地出讓上市階段
25.開發(fā)建設實施階段
26.村委、企業(yè)、業(yè)主多元協(xié)同
九、城中村改造策劃流程與創(chuàng)新
27.前期計劃規(guī)劃階段
28.意愿征集和可行性研究
29.城中村改造年度計劃編制
30.基礎信息核查與臺賬建立
31.城中村改造項目實施方案編制
32.城中村改造單元規(guī)劃確定基本規(guī)劃指標
33.基礎信息臺賬
34.規(guī)劃設計方案
35.建設實施方案與投融資平衡方案
36.綜合評價確定實施主體
37.建管一體長效治理與物理管理
十、城中村改造利資金平衡方案設計
38.城中村改造的三級利潤概念與投融資平衡
a)土地整體與一級開發(fā)引入前期服務商與實施單位
b)土地開發(fā)與二級開發(fā)實施單位與拿地單位分離
c)資產持有與三級利潤與收入
39.城中村改造參與主體
a)政府主導型
i.村委會+村集體經濟合作組織
ii.政府新設立平臺公司
iii.政府城投公司
b)企業(yè)主導型
i.白名單類房地產企業(yè)
ii.施工央國企
c)政企聯(lián)合型
i.村集體出地出授權企業(yè)出資金
十一、城中村改造資金來源與保障
40.政府投資財政預算資金
a)*專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓收益
41.企業(yè)投資市場化融資
a)城投類國有企業(yè)、地產開發(fā)商、施工企業(yè)
b)物業(yè)權利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
42.政策性銀行貸款與國有銀行專項貸款
十二、平急兩用的案例分析
43.成都市新都區(qū)
a)隔離點集裝箱改造為公共驛站
b)核酸采樣艙改造為司機之家
44.北京市平谷區(qū)
a)“吃、住、行、醫(yī)、集中承載”五大應用場景
b)農副產品保供基地
c)綜合物流樞紐
d)旅游居住設施
e)高速服務區(qū)
f)醫(yī)療體系
45.北京朝陽：積極接軌保租房
a)北京朝陽區(qū)七彩家園項目從方艙醫(yī)院成功轉換為保障性租賃住房項目

第三講存量資產盤活的模式與方法之ABS與類ABS
一、城投公司資產證券化操作
1.ABS資產證券化的框架
2.基礎資產
a)基礎資產類型
b)現(xiàn)金流集中度
c)現(xiàn)金流穩(wěn)定性
3.主題資質
a)股東背景
b)經營狀況
c)財務狀況
4.交易結構
a)破產隔離
b)現(xiàn)金流支付機制
c)增信措施
d)信用出發(fā)機制
e)交易結構風險
5.基礎設施收費權ABS
6.棚改/保障房ABS
7.CMBS/CMBN

第四講存量資產盤活的模式與方法之基礎設施不動產公募REITs
一、基礎設施不動產公募Reits政策體系
1.《國家發(fā)改委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（586號文）
2.《國家發(fā)改委關于進一步做好基礎設施不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（9589號文）附件《試點項目申報要求》
3.《公開募集基礎設施投資基金指引（試行）》（54號文）
二、基礎設施不動產公募Reits存量資產盤活模式
1.基礎設施REITs的市場審批及參與主體和功能
a)省級發(fā)改委
b)中國證監(jiān)會
c)滬深證券交易所
d)證券業(yè)協(xié)會
e)基金業(yè)協(xié)會
f)中證登
2.公募REITs的申報流程
a)項目入庫階段
b)項目入圍階段
c)發(fā)行上市階段
3.基礎設施REITs的項目篩選（什么樣的項目能做REITs？）
4.公募基金+ABS”的交易結構
5.基礎設施REITs的增信措施
6.基礎設施REITs的退出安排
7.案例解析：中金普洛斯REIT
8.案例解析：東吳蘇園產業(yè)REIT

第五講存量資產盤活的模式與方法之TOT模式
三、政府和社會資本合作（PPP）之TOT模式
1.確定實施機構
a)產權所有人
b)行業(yè)主管部門
2.資產評估確定資產價值
a)國資委、財政局、專業(yè)資產評估機構
3.入庫
4.采購社會資本
5.成立項目公司
6.簽訂資產轉讓協(xié)議
a)受讓相關資產/經營權
b)支付轉讓費用
7.TOT項目合同
8.職工安置協(xié)議安排
9.執(zhí)行
案例解析：德陽市人民政府文化體育設施TOT項目
案例解析：太原市北郊污水處理廠TOT項目

第六講產權交易、資產重組、債務重組、改擴建與資產價值重塑
一、積極推進產權規(guī)范交易
1.存量資產確權與手續(xù)補辦
2.有效提高項目收益水平
3.完善規(guī)劃和用地用海政策
4.落實財稅金融政策
二、發(fā)揮國有資本投資、運營公司功能作用
1.國有資本投資公司與國有資本運營公司的兼并與重組
2.設立存量資產基金
三、探索促進盤活存量和改擴建有機結合
3.老舊小區(qū)改造城市更新
4.TOD模式
5.EOD模式
6.特許經營權模式
7.政府購買服務模式
四、挖掘閑置低效資產價值
1.創(chuàng)新研發(fā)
2.衛(wèi)生健康
3.養(yǎng)老托育
4.體育健身
5.休閑旅游
6.社區(qū)服務或
7.保障性租賃住房
五、閑置資產價值重塑核心要素
1.客觀評估資產價值
2.再造方向進行準確定位
3.選擇適合的項目運作模式
4.第三方與所有者合作改建運營

存量資產盤活課程