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房地產(chǎn)投資項(xiàng)目課程

課程背景：
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)想長期持續(xù)生存要點(diǎn)，是決策錢、地、產(chǎn)品，怎么拓展項(xiàng)目？怎么找到資金？怎么在一、二線城市和核心城市或周邊城市，找到項(xiàng)目和土地資源,都是房企高管們每天在思考的問題。市場環(huán)境研究的內(nèi)容幾乎擴(kuò)展到社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、習(xí)俗的切領(lǐng)域。進(jìn)行房地產(chǎn)投資就如同種下一棵樹，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹木并決定其生死的土壤，是房地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步，只有確認(rèn)了投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場研究和地塊選擇才能開始。
為此，本課程對房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目分析及市場環(huán)境解碼，為相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和骨干提供借鑒。
授課老師近30年的金融經(jīng)濟(jì)研究與實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，思路清晰；通過深入淺出的理論與案例分析相結(jié)合，通俗易懂。

課程收益：
1、學(xué)習(xí)和掌握中國房地產(chǎn)需要關(guān)注區(qū)域與城市，以及如何在這些區(qū)域和城市獲得項(xiàng)目；
2、學(xué)習(xí)和掌握項(xiàng)目決策模型、要點(diǎn)，以及如何正確判斷房地產(chǎn)市場和項(xiàng)目；
3、學(xué)習(xí)和掌握從資本角度和財(cái)務(wù)指標(biāo)角度對項(xiàng)目做出正確研判；
4、學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目測算模型、市場測算模型以及可行性研究報(bào)告撰寫；
5、學(xué)習(xí)和掌握項(xiàng)目開發(fā)前中后期融資模式、項(xiàng)目研究和踏勘，以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)與控制。

課程對象：
房地產(chǎn)董事長，房企集團(tuán)中、高管，區(qū)域公司中、高管，項(xiàng)目投資拓展人員，財(cái)務(wù)管理人員

課程方式：
主題講授+視頻欣賞+情景模擬+案例研討+學(xué)員分享+落地工具+頭腦風(fēng)暴

課程大綱
一、決策區(qū)域與城市
1時(shí)刻關(guān)注三大灣區(qū)城市
2重點(diǎn)關(guān)注中國9大城市群的20個(gè)都市圈
3中小房企進(jìn)入核心都市圈及周邊城市的4種方法
4中小城市項(xiàng)目投資的8個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)
5抓住房地產(chǎn)周期性投資模式

二、決策項(xiàng)目與市場
1城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃研究
（1）城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向
（2）實(shí)際規(guī)劃落地性論證
2決策項(xiàng)目區(qū)域與地段
（1）區(qū)域產(chǎn)業(yè)與人口特點(diǎn)
（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與未來發(fā)展方向
（3）區(qū)域交通與配套現(xiàn)狀與未來發(fā)展
（4）區(qū)域房地產(chǎn)政策
3城市與區(qū)域房地產(chǎn)市場研究與決策
（1）土地市場現(xiàn)狀與未來2-3年土地市場研判
（2）房地產(chǎn)存量與去化周期
（3）市場平均去化量與回款情況
4項(xiàng)目決策指標(biāo)模型
（1）項(xiàng)目核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究與規(guī)劃方案選型
（2）城市地圖7個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)快速定位項(xiàng)目
（3）商業(yè)項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的決策指標(biāo)
5項(xiàng)目測算與風(fēng)險(xiǎn)壓力模型
（1）項(xiàng)目成本測算
（2）項(xiàng)目可銷售回款預(yù)測
（3）項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)與市場評估
（4）項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)評估

三、決策資金與財(cái)務(wù)指標(biāo)
1資金指標(biāo)決策
（1）資金方的合作方式
（2）資金方投資偏好研究
（3）資金回報(bào)要求與風(fēng)險(xiǎn)評估
（4）項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2項(xiàng)目財(cái)務(wù)核心指標(biāo)決策
（1）項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR
（2）項(xiàng)目“地貨”比
（3）項(xiàng)目凈現(xiàn)值NPV
（4）項(xiàng)目回款周期
（5）項(xiàng)目利潤率
3項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)和稅務(wù)選型

四、現(xiàn)場踏勘與市場調(diào)研
1現(xiàn)場踏勘準(zhǔn)備
（1）土地市場數(shù)據(jù)調(diào)研
（2）房地產(chǎn)市場調(diào)研
（3）現(xiàn)場踏勘工具準(zhǔn)備
2現(xiàn)場踏勘要點(diǎn)與指標(biāo)
（1）項(xiàng)目地上物踏勘
（2）項(xiàng)目地下初步地勘、文勘
（3）周邊在建項(xiàng)目走訪
（4）項(xiàng)目1-3公里半徑配套、交通等踏勘
3市場調(diào)研
（1）項(xiàng)目周邊主流產(chǎn)品研究
（2）項(xiàng)目周邊項(xiàng)目去化情況和房價(jià)研究
（3）項(xiàng)目周邊主力客戶群研究

五、房地產(chǎn)融資模式
1土地前融
（1）資金來源方向
（2）融資模式與成本
2代建融資
（1）代建方背景與資金來源分析
（2）融資模式與成本
3銷售融資---融資模式與融資成本
4合作融資
（1）合作融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
（2）退出機(jī)制與融資成本
5開發(fā)貸---開發(fā)貸條件與融資階段

六、可行性研究與項(xiàng)目結(jié)論
（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究構(gòu)成
（2）項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)與信息來源
（3）可行性研究信息與項(xiàng)目投資決策關(guān)系邏輯
（4）項(xiàng)目可行研究結(jié)論
（5）項(xiàng)目投決流程與決策指標(biāo)
（6）與企業(yè)內(nèi)部和外部同類型項(xiàng)目對比
（7）將項(xiàng)目投決與結(jié)論作為出讓方談判要點(diǎn)

七、項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制
1項(xiàng)目前期拓展階段風(fēng)險(xiǎn)控制
（1）前期拓展工作成本控制
（2）數(shù)據(jù)與信息完整性
（3）土地/項(xiàng)目核心決策人的接洽
2項(xiàng)目拓展中期談判階段的風(fēng)險(xiǎn)控制
（1）明確政策性拿地返還時(shí)間和方式
（2）明確土地款/收購款支付方式
（3）明確拆遷與債務(wù)處理方式
（4）明確地價(jià)與限購城市的售價(jià)
3項(xiàng)目后期獲地階段的風(fēng)險(xiǎn)控制
（1）報(bào)批報(bào)建方式與流程
（2）開發(fā)中相關(guān)部門和單位的協(xié)調(diào)
（3）預(yù)售條件與回款時(shí)間

八、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資模式概述
1招拍掛類
2收并購類
3城市更新/三舊改造類
4其他類

九、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資流程概述及案例分析
1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資流程概述
2案例分析

十、投拓人員素質(zhì)要求
1專業(yè)運(yùn)用能力
2綜合分析能力
3資源集聚與調(diào)動(dòng)能力

十一、市場環(huán)境分析
1政治環(huán)境調(diào)查分析
2經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查分析
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境
（2）市場環(huán)境
（3）財(cái)務(wù)環(huán)境
（4）資源環(huán)境
3金融環(huán)境調(diào)查分析
4文化環(huán)境調(diào)查分析
（1）社會(huì)秩序
（2）社會(huì)信譽(yù)
（3）社會(huì)服務(wù)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目課程