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房地產(chǎn)企業(yè)基于成本管理與業(yè)財融合的稅務(wù)規(guī)劃及價值鏈優(yōu)化

課程背景：
本課程將從成本管理視角重新審視房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的邏輯與方法，形成以價值鏈優(yōu)化為主導(dǎo)，業(yè)財融合為基礎(chǔ)，精準(zhǔn)量化為依據(jù)，風(fēng)險管控為保障的全新稅務(wù)規(guī)劃體系。不僅可以幫助企業(yè)人員對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃有更深刻更全面的認(rèn)識，還可以學(xué)會很多精準(zhǔn)量化的分析方法，有助成為房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)規(guī)劃實戰(zhàn)高手。

課程收益：
1、建立新形勢下稅務(wù)規(guī)劃新思維；
2、了解成本規(guī)劃的業(yè)財融合要求；
3、學(xué)會成本規(guī)劃的價值鏈優(yōu)化方法；
4、掌握成本規(guī)劃的精準(zhǔn)定量分析方法。

課程時間：1-2天，6小時/天。

課程對象：企業(yè)中高層管理者、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理及財務(wù)人員等

課程方式：講師講授、案例分析、討論提問、互動點評、課程總結(jié)

課程大綱
第一講  大數(shù)據(jù)環(huán)境下稅務(wù)管理新思維
1、大數(shù)據(jù)時代及疫情防控常態(tài)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨哪些稅收新形勢？
2、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要基于成本進行稅務(wù)規(guī)劃？
3、稅務(wù)規(guī)劃為什么強調(diào)業(yè)財融合？
4、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與稅務(wù)規(guī)劃策略

第二講  土地取得成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地取得的主要方式及涉稅難點問題
二、凈地招拍掛取得土地的成本規(guī)劃
1、多地塊、多業(yè)態(tài)、混業(yè)經(jīng)營拿地策略的制定案例分析
2、集團拿地,子公司異地開發(fā)模式的稅務(wù)風(fēng)險控制與規(guī)劃
3、土地出讓金分期付款的利息是否屬于土地成本？土地增值稅稅前可否加計扣除？
4、土地招拍掛傭金是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？
5、六種土地出讓金返還方式如何進行稅務(wù)處理？
6、《契稅法》有哪些新變化？如何協(xié)調(diào)契稅計稅依據(jù)和土地增值稅加計扣除？
7、土地價款抵減銷售額三個稅種納稅處理的區(qū)別？如何處理對企業(yè)更有利？
三、毛地出讓取得土地的成本規(guī)劃
1、支付補償款是否扣繳稅款？
2、支付被拆遷戶的地上建筑物以及有形動產(chǎn)的補償是否免征增值稅？有何*規(guī)定？
3、支付釘子戶的補償如何扣除？是否應(yīng)代扣代繳個人所得稅？
4、拆遷還房如何繳納契稅？何時繳納？計稅基礎(chǔ)如何確定？
5、拆遷還房增值稅視同銷售價格如何確定？以交房時點確認(rèn)還是以拆遷時點確認(rèn)？
6、拆遷補償成本如何確認(rèn)？
7、多個項目公司共同拆遷補償成本如何處理？是否需要分?jǐn)偅?br /> 四、股權(quán)收購取得土地及收購在建工程
1、股權(quán)收購取得土地的涉稅風(fēng)險分析
2、最高股權(quán)收購價格的確定方法與案例分析
3、收購在建工程與收購股權(quán)的區(qū)別？
4、開發(fā)投資額達(dá)到25%如何確認(rèn)？投資額沒達(dá)到25%如何才能轉(zhuǎn)讓？
5、轉(zhuǎn)讓在建工程如何繳納增值稅？可否抵減土地價款？
6、收購方契稅如何計算？包不包括地上建筑物價格？
7、收購方購買在建工程增值稅如何處理？是抵扣進項還是抵減銷售額？

第三講  開發(fā)成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化
一、前期工程費的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化
1、項目立項的業(yè)財融合要求與案例實操
2、同一項目不同業(yè)態(tài)的設(shè)計合同應(yīng)如何簽訂？
3、管理費用和前期工程費能否合理轉(zhuǎn)換？
二、建筑安裝工程費的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化
1、建安工程的價值鏈優(yōu)化策略及掛靠經(jīng)營風(fēng)險規(guī)避
2、建筑工程發(fā)包模式如何選擇？
3、建筑安裝合同主要涉稅條款簽訂技巧
4、甲供水泥加工混凝土是否可行？可否差額開票？應(yīng)如何操作？
5、甲供工程業(yè)務(wù)處理方式有哪些？外購設(shè)備負(fù)責(zé)安裝分開核算有利還是不分開核算有利？怎樣根據(jù)設(shè)備和安裝費比例確定核算方法及開票稅率？
6、甲供水電費的會計與稅務(wù)處理
7、房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本的手段及稽查手段
三、基礎(chǔ)設(shè)施費
1、房地產(chǎn)企業(yè)要不要成立園林綠化公司
2、種植和綠化是否應(yīng)該分設(shè)？
3、種植業(yè)采用何種企業(yè)形式？
4、綠化施工是自營還是外包？
5、園林綠化的核算與發(fā)票開具有何稅務(wù)風(fēng)險？
四、公共配套費
1、配套設(shè)施的處理原則和依據(jù)
2、建成后屬于全體業(yè)主所有是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明屬于全體業(yè)主所有？
3、建成后無償移交政府公用事業(yè)單位的是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明無償移交給政府公用事業(yè)單位？
4、有償移交給政府相關(guān)部門的，收到的補償款是否繳納增值稅？企業(yè)所得稅是做收入還是沖成本？土地增值稅是做收入還是沖成本？
5、作為拿地條件無償在小區(qū)外配建公共配套如何處理？如果政府為此給與一定補償如何處理？
6、配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用如何處理？再銷售土地增值稅如何計算？如何避免決策失誤？
五、借款利息的納稅處理與風(fēng)險防范
1、房地產(chǎn)融資“三條紅線”對地產(chǎn)企業(yè)的影響及風(fēng)險分析
2、集團公司資金集中管理的稅務(wù)風(fēng)險
3、關(guān)聯(lián)方借款收利息劃算還是不收利息劃算？風(fēng)險如何規(guī)避？
4、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款不收利息是否需要視同銷售？如何操作才合規(guī)？
5、老板個人將銀行貸款借給項目公司，利息如何處理？是否增加公司稅收成本？如何解決？
6、老板個人巨額資金借給項目公司有何稅務(wù)風(fēng)險？如何解決？
7、關(guān)聯(lián)方借款不收取利息，大額往來款掛帳如何處理？
8、借款利息扣除債資比例如何準(zhǔn)確把握？超過債資比如何才能扣除？
9、資本化利息超標(biāo)的調(diào)整方法
10、如何把握土地增值稅利息據(jù)實扣除的條件？什么是能按照項目合理分?jǐn)偅咳绾畏謹(jǐn)偅?br /> 11、據(jù)實扣除資本化利息的起止時點
12、利息扣除方法的選擇與限制

第四講  房地產(chǎn)企業(yè)完工年度與清算年度成本結(jié)轉(zhuǎn)與分?jǐn)偧记?/strong>
一、成本對象
1、房地產(chǎn)企業(yè)如何確定成本對象？何時確定成本對象？
2、成本對象與清算單位的區(qū)別與聯(lián)系
3、成本分?jǐn)偟恼`區(qū)
4、開發(fā)成本核算實例 
二、成本分?jǐn)偧记膳c風(fēng)險防范
1、土地成本成本分?jǐn)偧记?br /> 2、利息分?jǐn)偧记?br /> 3、土地增值稅、企業(yè)所得稅與增值稅下土地成本分配標(biāo)準(zhǔn)的異同
4、層高系數(shù)法的運用規(guī)則要求與具體計算
5、地下車位成本分?jǐn)偧记?br /> ⑴ 無產(chǎn)權(quán)車位分?jǐn)偼恋爻杀締幔?br /> ⑵ 有產(chǎn)權(quán)不計入容積率的地下車位分?jǐn)偼恋爻杀締幔?br /> ⑶ 建安成本應(yīng)如何分?jǐn)偨o地下車位？如何用直接成本法減少地下車位的成本？ 
三、完工年度計稅成本計算及成本結(jié)轉(zhuǎn)技巧
1、會計成本如何調(diào)整為計稅成本？
2、預(yù)提成本方法及案例
3、完工年度發(fā)票未到匯算清繳如何應(yīng)對？有幾種處理技巧？
四、土地增值稅清算年度成本計算與結(jié)轉(zhuǎn)技巧
1、成本分?jǐn)傤A(yù)案
2、清算模擬預(yù)案